房价大涨23%,这座城市再度收紧楼市调控

              本文重点:房价大涨23%,这座城市再度收紧楼市调控

                作者:暴哥  来源:暴财经(ID:icaijing123)原创作品,转载请联系baoge-cj或评论留言  昨日深夜苏州政府突然又抛出重磅炸弹,再一次收紧苏州的楼市调控。

                1  对于这一次的苏州收紧楼市调控,可能很多人都觉得这是意料之外,又是情理之中。

              因为这一次已经是今年苏州第四次收紧楼市调控了。   但是因为5月份苏州政府曾经立下军令状,苏州涨幅超过5%就加码楼市调控。   但是从最近几个月的房价走势来看,苏州的房价上涨趋势依然还是很明显。

              易居研究院中国百城房价报告显示今年上半年相城区均价达到23359元/平方米,环比涨幅约23%。

                所以尽管苏州政府已经出手调控多次,但是为了兑现承诺,这一次不得不再次加码楼市的调控。

                话说今年苏州的楼市调控政策严格程度在国内也是数一数二的了,但是为什么在这样的高力度调控之下还是压制不住苏州的房价趋势?  相信这是很多人不明白的事情。

              我们先来对比一下今年的四次楼市调控内容:  第一次楼市调控是在5月11日,这一次堪称是慌了炒房客的一次楼市调控。 当时涉及以下几点:  ①调整竞价规则,原政策价格>10%变成新政策价格>5%-10%,需要竣工验收才能申请预售证。

              原政策价格>25%变成新政策价格>10%-25%,转为一次报价出让方式。

                ②苏州工业园区全域、高新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新房限售三年。

                ③苏州工业园区全域二手房限售五年。   ④苏州工业园区房企需要保留50%-60%的住房有限出售给园区无住房人才。   第二次楼市调控是在5月16日,这一次将新购房的锁定5年学位变成9年。 而且在人才房方面,园区房企需要保留60%以上的人才房,而且要先把人才房出售了之后才能公开销售剩余的房产。   第三次是苏州吴江区发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》,降低这一块土地的市场指导总价。

                再对比这一次,调控主要从四个方面来进行:  ①主要是严格执行土地供应计划,住宅用地出让竞买调整为30%~50%区间设置,住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式等。   ②非本市户籍家庭在苏州市区、昆山市、太仓市购买首套房需要3年内的连续两年社保。   ③苏州市区新房限售三年,二手房限售五年。   ④加强住房信贷税收管理。

              简单点理解就是控制房贷。   可以清晰地看到苏州这几次的楼市调控收紧主要是在限购、限售、学区房名额、保障性住房、信贷等方面入手。

                这样对比起来,这一次的调控相比之前的几次还是有了不小的变化,看起来要灭了苏州房价上涨的态势。 但是如果细细对比,其实暴哥觉得还有两点值得大家去打个问号。   2  第一,关于土地。

                前三次的楼市调控虽然有两次涉及到土地问题,但是第一次的土地相关政策对土地价格其实并没有什么影响力,而且第三次调控中降低土地指导价只是针对某个地块。   这一次调控中虽然鼓励“限房价、限地价”的出让方式,但是毕竟仅限于鼓励,没有限制性规定主动性还是差点。

                也就是说这几次调控都没有真正意义上出台了对苏州全区域的土地价格限制的政策。

                所以今年上半年,苏州也是地王频出的,下面是2019年上半年各地地王数量排名,可以看到苏州排名也是很靠前的,仅次于无锡和常州。

                而且暴哥去查询了一下近期苏州的土拍情况,下面是7月份的一些土拍地块详情:  可以明显看到,在这些土拍中,各地块的溢价率还是比较高的。   例如相城区元和街道的苏地2019-WG-25号地,土地溢价就高达%;吴中区开发区的苏地2019-WG-12号和苏地2019-WG-13号地溢价率也是超过21%;  其他的一些地块除了吴中区的临湖镇以及太湖新城东的两块地溢价率相对低一点之外,其余的地块溢价率也是能够达到15%以上的。   所以在这大家也可以看到为什么房价屡屡调控却涨价不止了。

                3  第二:关于限购。

                在前三次的楼市调控中,并没有涉及限购问题。

              下面是暴哥在5月份写的文章部分内容截图,当时暴哥也是对苏州当时的政策最终效果问题提出过质疑:  从5-6月份的房价走势来看,不幸被暴哥言中,当时的政策反而助长了人们的看多情绪,对于房价的限制并没有很大的作用。

                这一次的调控好在还提到非本市户籍家庭购房要2年社保。 不过对比长沙还差那么一点。

              大家都知道,长沙在房价调控上的效果是比较明显的,在万亿GDP城市当中,长沙的房价最为良心。

                下面是长沙的限购政策,可以看到长沙不管是本市户籍人口还是外地人口的限购政策都比苏州严格,而且长沙个人限售四年,企业限售五年。   不过暴哥有点失望的是这一次的限购并没有向本地户籍人口动刀,也就是说苏州户籍家庭依旧能够购买3套。   图片来源:苏州楼市情报  所以从这里可以看出这一次的调控压制的是外地户籍的部分购房人群和急需几年内资金回笼的客。

              那么是不是可以这样想,如果炒房客想要买房,去苏州那里入个户就可以了,限购套数也变成三套。

                4  而且最近两年苏州的人口可是源源不断地增长的。   暴哥查了一下官方数据,2018年年末苏州全市常住人口万人,其中城镇人口万人。 2018年全市户籍人口万人,户籍人口自然增长率‰。

                南京大学分校在今年3月份也落在了苏州的头上,苏州也拥有了南京大学和苏州大学这两所重点高校。

                下面是《2016-2018届各城市就业的外省籍毕业生占比表》可以看到苏州的排名也是很靠前的,仅次于北上广深四大一线城市和天津、杭州两座城市。 从这也可以看得出来苏州真的很受外地人欢迎。

                图片来源:苏州楼市  而且从经济的角度来看,2019年上半年苏州的GDP在江苏省是排名第一的。 此外在商务部发布的《2018年度全国国家级经济技术开发区综合发展实力综合考核排名》中,苏州工业园区的综合排名也排到了第一位。

                这样的硬件条件,可以说苏州的人口吸引力很强大。

              而且苏州对于人才也是不断在“吸吸吸”的状态。

                7月10日,据“苏州发布”消息,为大力引进高质量发展急需的优秀人才和团队,苏州出台了系列人才新政。 按照新政规定,顶尖团队可直接立项为姑苏重大创新团队,最高获5000万元项目经费,或直接立项为临床医学专家团队,最高或1500万元项目经费,并给予上不封顶的支持。   然而人有了,房却不够。

              下面是苏州的库存数据,可以看见今年以来苏州的新房库存又是不断在减少,出清周期也在减少。   图片来源:苏南观察、苏南楼市  在苏州自身吸引力这么强大而且还这么拼命抢人的情况下,虽然加严了外籍人口购房的社保,但是苏州本市户籍家庭又可以限购三套房产。

                再加上土地溢价问题依旧,大批二手房流动性被锁定,人们只能去买新房或者房龄超过限售限制的房子,新房的库存又在减少。   所以如果你期待这一次的政策让苏州房价跌到你理想的价格,或者抹去今年甚至更多的涨幅,似乎就没那么容易。

                比较重要的两点问题没解决:房产成本和供求关系问题。

              短期来看,对于成交量的压制等效果是有的,但是长期而言就苏州还是面粉贵、房产供不应求。   或许这也是苏州吸人方式的一种,倒逼那些在苏州居住的外地人口入户苏州,当然房产限购数量也瞬间从一套变三套。 本文首发于微信公众号:暴财经。

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