苏州这次调控还是留了余地!

              本文重点:苏州这次调控还是留了余地!

                来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);  作者:樱桃  苏州昨晚又调控了!  我们先看这次出台了什么调控政策。   有四条:  一、方面的调控  加大土地供应保障力度,严格执行住宅用地供应计划,保障土地市场供需适度。

              严格施行购地自有资金申报核查制度,住宅用地出让竞买调整为30%~50%区间设置,住宅用地鼓励实行“限、限地价”出让方式。

                解读:苏州市区2019年至2021年中期商品住房三年计划为1260公顷(18900亩)左右,今年苏州的供地面积大约是400万平米。 按照平均容积率,平均单套面积100平米计算,至少可以建房1000万平方米,可建房屋10万套。 苏州今年上半年新房成交万套,如果真的能够完全土地供应计划,还是可以满足市场需求的。   但供给是一回事,成交又是另外一回事。

              2018年也是计划供应6000亩(400万平米)的,最后实际的成交面积是300万平米左右。

              所以如果按照目前的成交量计算,苏州的新房供给量还是会比较紧张,再加上新房限价,跟二手房还倒挂,有价格优势,所以降价的希望只能靠二手房了。

                对开发商的土地竞买保证金设置门槛提高作用倒不是很大,毕竟开发商如果真的看好苏州市场,想拿地还是找得到钱,关键是限房价限地价政策,能从源头上控制地价房价不涨。   二、限购升级  非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年社保或者纳税证明。

                解读:这次非本市户籍的只有常熟和张家港不在限购升级的范围内,其他苏州六区,昆山和太仓都升级限购了,之前是只需要1年社保,这次升级到2年,这在二线城市里算是比较正常的年限吧,不长不短,连长沙都需要2年呢。

                外地户籍虽然限购1套,但这次还留下了一个BUG,就是苏州本市户籍,依然可以购买3套房,其他城市都是限购2套,苏州3套是比兄弟城市多1套的,当然,这也为下一次政策调控再升级留下了余地和空间,假如苏州房价还没有控制到位,那限购还可以继续升级。

                三、限售升级  全市新房从拿到房产证起算,限售3年;二手房限售5年。   解读:今年5月11日的限售政策,只是对高新区和园区限售而已,这次是对苏州市区,包括6个区即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、()区、苏州工业园区范围内限售,限售的年限和上次一样,新房因为从网签到拿到房产证要2年,再限售3年,跟二手房直接限售5年的时候算起来是差不多时间的。   四、进一步加强住房信贷税收管理。

                加强信贷宏观审慎管理,在严格执行差别化住房信贷政策基础上,金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款()贷款占比控制在合理水平;对明显存在违反宏观调控政策的,依法依规采取相应监管措施。

                解读:目前苏州首套房贷上浮20%左右,二套上浮30%,放款也比较慢,比如工行超过3个月,未来很长一段时间,只怕银行房贷要更加严格控制了,估计贷款额度会很紧张,对于违规的银行会查处,这种高压状态至少维持3个月到半年吧,把房价降下来再说。   苏州这次调控距离5月11日出台限售政策只有2个多月!  为什么又要升级调控呢?  不作死就不会死!市场太火爆的结果就只能引来进一步调控大棒!  今年上半年苏州共计卖出了94485套住宅,同比增加了24080套,涨幅34%!  其中新房住宅共计41454套同比去年增加了13683套,涨幅49%!二手房住宅共计卖出52817套,同比增加了10397套,涨幅24%!  苏州说了此次调控的目的是“为了切实解决当前苏州市房地产市场存在问题,合理引导住房需求,抑制投机炒房,稳定市场预期。

              ”  那5月份的调控是一点效果都没有吗?  客观的说,5月主要是对土地、园区和高新区限售,对学位和人才房优购等方面进行调控,调控力度并不大。

                但也并非一点效果都没有,二手房还是开始降价了,而新房市场因为价格倒挂,部分需求向新房市场转移。   我跟苏州几个中介了解到,调控2个多月以来,苏州的二手房成交量有所下滑,如果是急卖的都需要降价,很多购房者去买新房了,所以新房依然是火爆的局面。

                不过二手房依旧还是在高位,至少成交量还有上万套,所以距离冷淡还有十万八千里。

                以6月份为例,诸葛找房的数据显示,苏州二手房共成交12108套,环比5月下跌了%;其中住宅成交11052套,环比5月下跌了%。   但有些热门小区的成交量依然很高,只是价格开始有所下跌了。   以调控的园区和高新区成交数据为例:  园区热门小区成交有涨有跌,而价格基本保持稳定。   高新区成交量还在大涨,但价格开始有所动荡。

                虽然今年供给量比去年多了些,但由于成交量远超2018年同期,所以依然存在房荒,新房库存不断下滑,房源不足的问题并没有得到缓解。

                截止7月23日,苏州可售住宅房源只有万套了,而6月29日,还有万套,不到一个月,又减少了五千套,这个去化速度太惊人了!供给量远远跟不上需求量,而2018年同时间,住宅库存量有万套左右。   去化周期只剩下三四个月,这可能也是苏州不得不升级调控的一个原因吧,要是再不调控,几个月就没房子可卖了。   另外,5月之后,苏州的土地市场热度也下降了,以尹山湖为例,今年4月24日土拍中碧桂园拿下尹山湖3号地块,拿地楼面价元/㎡。 不到两个月后,尹山湖12号地块,起拍楼面价15080元/平,最高限价楼面价为19580元/㎡。 而13号地块为商住地块,最高限价楼面价为15992元/㎡。 有了政府限价,土地自然不敢卖高价了。   我在5月11日预测苏州楼市调控效果时说,最大可能下降的是二手房,因为二手房限售5年,一旦客不敢再投资二手房,退出市场后,需求突然下降,可能会造成买家跟风观望,导致成交量下滑,于是二手房就有了议价的空间。

                从后来这2个多月的市场表现来看,二手房市场确实是如此,很多需求从二手房市场撤离转向新房市场,二手房急卖的必须降价,那如果再投资二手房必亏无疑。

                那此次调控升级后,效果会如何呢?  这次最大的不同,并不是升级了限售范围,主要是升级了限购,1年社保变2年,这才是最厉害的一招,直接让部分人买不了房子了!市场突然减少了一些需求。

              所以我敢断定,这次的调控效果肯定会比5月11日那次要翻倍还不止。

                所以整体而言,二手房毫无疑问只能继续降价!成交量也会下滑!  至于新房,因为短期库存还是非常紧缺,而且价格跟二手房还是倒挂的状况,所以估计不会受到太大影响,随着二手房降价,缩小和新房的价差,传递到新房的热度降低还需要时间,但没有价格优势的新房也会不好卖了。   苏州新楼盘如果还有售罄的也不要感到奇怪,因为供给量短期还是跟不上。   但要对二手房房价调下来有信心!给市场一点时间吧。

              如果下半年还调不下来,苏州还会升级调控的!毕竟限购政策还有调控的空间,就是苏州户籍限购3套,可能变为2套。 本文首发于微信公众号:樱桃大房子。 文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。

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