新城150亿项目出售,现金流更加充沛,战略灵活性提升

              本文重点:新城150亿项目出售,现金流更加充沛,战略灵活性提升

                7月24日晚,新城控股发布公告:公司拟筹划转让部分项目公司股权及相关债权,本轮交易总额不超过150亿元。

                拟转让项目为公司近期公开市场新获取的纯住宅项目,项目均处于前期阶段,尚未销售。

              本轮交易拟转让项目的交易对价参考公司对项目公司的累计投入确定,以不低于投入成本收回,对公司净资产不会产生不利影响。

                如本轮交易完成,公司可收回部分上半年已支付的款,公司预计可新增净现金约150亿元,预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。 将增加公司货币资金、改善资产负债结构,提高公司流动比率,增强偿债能力。   本轮交易完成后,公司的土地储备依旧布局均衡、货值充裕,足以应对周期轮动和市场风险,保障公司未来几年内的平稳及可持续发展。

                截至2019年7月24日,公司已累计就10个项目公司签署了相关股权及债权转让协议,交易对价合计约为亿元,约占公司2018年末经审计归母净资产的%。

                1、战略聚焦,主动出击,优化资产结构!  据知情人士透露,实际上,7月3日晚接任董事长后,新城一系列组合动作已铺开。 除了主动拜访银行、金融机构之外,王晓松还作出了一个重要的决定:将一批今年上半年获取的项目股权出售,以收回部分上半年已支付的土地款。

                此前新城发展速度快,拿地也比较积极,据新城2018年年报披露,新城有295个在建项目,2018年新增164幅土地。

              2019年上半年新增住宅用地72幅,新增商业用地21幅,土地货值排名行业第五。   公司近期遭遇“风暴”,同时,整个行业的融资在趋紧,尤其是近期的资金监管强化的政策,有些房企到海外高息举债,市场调控也未见放松,例如开封限售放开“一日游”,在这种背景下,看得出来,新城的策略想稳健一点,增加现金流,增强公司经营的“安全垫”。

                主动出击,才能从容进退!  在快速发展的目标驱使下,2019年上半年,新城拿地金额550亿,而从此次处置项目的选择来看,也很有针对性。   这次拟出售的项目,全部都是住宅项目,都是今年新增的处在前期阶段的项目,在售项目并没有涉及,公司的核心业务商业地产也没有涉及。   商业综合体可售的配套住宅和小商铺利润率比一般住宅高。 大商业,新城有良好的自持运营能力。

              所以,商业综合体核心资产不在这次转让项目范围内。

                综合来看,转让一批今年上半年主要为冲销售规模而储备的地块以后,新城的资产质量更高,也更聚焦了。

              同时,在转让这一批项目后,新城控股上半年有效拿地金额依旧达到400亿,同比增长15%。

                通过本轮处置,收回土地款150亿,节省后期项目建设投入30亿,手中有粮,后期新城的战略灵活性、主动性也会更强。

                能否提前决策,快速决断,往往决定公司是处在主动还是被动的局面。

                这次出售的项目,以不低于投入成本快速回笼资金,看得出来,公司有快速果断作出经营决策、实施管理动作的能力,也显示出在新帅王晓松主导下,管理团队的执行能力和工作效率。   主动出击,往往会取得更好的效果。 一旦等到被动去调整,出售的资产就会面临不断压价,付款方式也会不利。 所以,此次转让,新城的主动为之,以及展示出的快速执行,让外界看到了新城管理层思路清晰、运营管理有序。   “黑天鹅”事件,客观上作为一个契机,加快了新城的调整:主动降低杠杆,加强经营风险管控,增强经营管理“安全垫”厚度,更注重发展质量和发展的可持续性。 因为此次事件,新城的这些调整,相比行业一般企业,惯性阻力小,动作也是快人一步。

                不到一个月,150亿项目从计划到出售接近尾声,新城的战略决断和执行力超出了市场预期。   如同新城控股在公告中所述:公司将进一步聚焦“住宅+商业”双轮驱动的长期发展战略,有计划、有步骤地优化公司资产负债结构,实现公司稳健、高质量发展,以保障公司全体投资者和相关方的利益。   2、未来两三年业绩有保障,稳步发展!  截至2019年6月30日,公司权益可售货值约5800亿元,其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。 新城表示,当前公司的营销部门正在积极组织销售计划,加快销售进度,增加销售回笼。

              加之上半年新城控股已经完成的1224亿销售额,新城完成今年全年的2700亿销售目标,比较有保证。 同时,新城去年操盘项目销售回款率达到行业较高的92%,在今年进一步加强风险把控、进一步提升销售回笼的情况下,预计新城的回款率依旧保持高位、回款绝对金额保持快速增长。

                新城也表示,公司在2019年度2700亿元销售目标的基础上,保持2020年及2021年销售规模平稳,并据此优化现有土地储备,积极回笼资金,控制负债规模。 这意味着,新城也将根据未来经营目标,确保适配目标所需的项目投资,以保持业绩合理增长。   新城也表示,公司将持续发展投资性房地产。

              在2019年度40亿元租金和管理费收入的基础上,2020年、2021年投资性房地产的租金和管理费收入目标不低于60亿元和90亿元。   3、员工激励提升,团队凝聚力增强!  在不久前召开的新城控股集团半年度经营会上,王晓松表示:“新城是所有人的新城”。 新城,既是投资者的新城,也是新城人的新城,是千万优秀职业经理人事业的平台。   此次公告中明确表示,公司将全面提升员工与组织的利益共享关系,由此预计,后续新城将会出台具体措施。

                接近新城控股的相关人士表示,此次转让的都是新拿地不久的项目,特别是包括一些非新城方操盘的合作项目,因此,涉及到的员工数量较少。

              对于涉及到的员工,新城也在公告中明确表态,将妥善做好安排。   宠辱不惊,埋头做事!  7月3日,事件发生以来,新城未见大规模人员流失,展现出良好的团队稳定性。

              新城拥有行业公认最稳定的高管团队,目前新城的高管团队平均司龄长达9年,其中17人已为公司服务15年以上。

              近年来,行业各领域的顶尖高管不断加入新城,升级高管团队能力结构。 今年7月,新城控股按惯例开展半年度晋职晋薪评定,按照“新城人”微信号发布的信息,有近17%的优秀人才迈上更高台阶。

              而该微信号也曾在文章中表示:“办公室同事们对不时响起的猎头电话泰然处之,给新城人平添了稳健经营的底气。 ”  4、现金流充沛,战略灵活性提升!  新城的现金流本来就不错,据新城7月8日公告披露,新城在2019年下半年到期的公开市场融资金额约63亿元,下半年到期的金融机构借款为70亿元。 截至2019年6月30日,新城货币资金余额约450亿元,其中受限资金约60亿元。

              货币资金对于下半年到期的有息负债的覆盖倍数约为3倍。

              短期偿债能力本身就很强!  这次150亿项目交易全部完成后,公司现金流将更加充沛。

                有了充沛现金流做保障,公司战略布局也更灵活,有退有进。   一方面把今年新增的部分土地项目出售,另一方面公司的核心业务商业地产还在加固推进!  7月19日,位于江苏淮安和广西钦州的两座吾悦广场迎来盛大开业。 据悉,2019年下半年,新城控股还将陆续开业18家吾悦广场,下一批将是9月27日同时开业的延安吾悦、西安西咸吾悦、连云港赣榆吾悦,稳步向着全年开业22座、累计开业64座吾悦广场的目标迈进。

              而据公司第二季度经营简报数据显示,今年上半年,新城控股商业运营收入稳步增长至亿元,同比增长101%。

                有媒体报道,目前新城的金融活动一切如常。

              银行观察企业,主要看三个指标,经营团队的稳定性、业绩增长情况和现金流的充裕程度。   打铁还需自身硬,有了良好的现金流、稳步增长的业绩、经营团队稳定进取,金融机构的态度预计也将从审慎观察转为更加积极。

                总体来看,新城主动而为,提前储备现金流的策略,会让公司在后期具备更加灵活、有为的战略空间。