资色•半年考丨6家房企投资强度负增长:千亿军团的野心和谨慎

              本文重点:资色•半年考丨6家房企投资强度负增长:千亿军团的野心和谨慎

                2019年上半年,房地产行业销售增速显著放缓,对房企来说,实现业绩增长愈发困难。   假如房企是一支军队,那么最能代表奔跑速度无疑是千亿房企,2018年有13家房企首次迈进千亿阵营,其中,有10家房企的销售增速在50%以上,金科销售额从亿元升至亿元,增速高达90%,居千亿房企之首。 在全国房企排行榜中,千亿新贵的排位在第14位至第30位之间。   面对持续低迷的市场环境,这些千亿房企的“后千亿时代”表现又如何呢?  和讯房产观察,上半年,这些千亿房企销售增速相比2018年普遍出现下滑,房企之间也出现分化,增速差高达30%,不过,从销售目标完成率来说,千亿房企完成的不错,普遍在40%以上,但不得不承认的一个事实是这些房企的扩张步伐已经有了收紧的迹象。

                销售增速下滑明显  从统计数据看,千亿房企的销售增速多个出现下滑,2018年千亿房企的平均增速是%,今年上半年这一增速只有%,比如排在首位的阳光城销售额达900亿元,增速%,2018年阳光城销售额从亿元升至亿元,增速高达%,今年上半年速度放慢将近一半。

                在销售增速下降的同时,千亿房企之间也出现了明显分化,在13家房企中,3家房企同比增速在30%以上,包括阳光城、远洋和金科,6家房企的增速超过10%,4家房企的销售增速是个位数。

                业内人士分析认为,影响千亿房企上半年销售的主要因素是供货节奏,1-3月是强销期,4-6月市场收紧,抓住机会在供货期出货的房企,其销售增速应该不错,而供货节奏主要与去年的拿地有关,这很考验房企的投资判断,也与企业自身的财务杠杆水平也有关。

                以中南置地为例,其上半年销售额亿元,增速达%,排在第四位,深入研究可以发现,中南置地在2018年拿地非常积极,根据克而瑞2018年房企新增货值TOP100榜单,中南置地新增货值亿元,在全国房企中排在第十五位,其销售排名在第十八位,拿地比较积极,这就保证了中南置地在2019年上半年的供货。

                5家销售目标完成率超过50%  从统计数据看,千亿房企的目标完成率完成不错,有5家房企的目标完成率超过50%,包括正荣集团、中国金茂、雅居乐、金科及阳光城,其中,正荣集团2019年的销售目标是1300亿元,上半年完成亿元,销售目标完成率达53%,在千亿房企中居首,其余房企的销售目标完成率普遍在40%左右。

                不过,由于推盘节奏不同,这一指标对于全年目标完成情况只是参考作用。

              比如,7月9日,荣盛发展董秘就公开表示,2019年公司三季度推盘量最多,其次是二季度和四季度,一季度最少。

                千亿房企之所以在目标完成率方面表现不错,一个很重要的原因在于目标设定的“保守”。

              据和讯房产粗略统计,千亿房企对2019年年度销售目标增速的设定区间主要集中在10%-20%,相对于去年动辄30%-40%的增长速度,降幅较大,甚至略低于其他中小型房企。

                此外,需要补充一点,中梁控股因数据不可得,暂未加入排行,不过,中梁控股几经波折后终于要成功上市了,7月16日,中梁控股已正式登录香港交易所主板,股票代码是,当日股价表现不错,收盘价港元,涨幅%。   6家房企投资强度负增长  从统计数据看,千亿房企投资强度均值与去年几乎持平。

              据和讯房产统计,扣除数据不全的远洋、中梁和祥生三家房企,今年上半年10家千亿房企的投资强度均值为%,比去年的28%略涨2个百分点。

                虽然千亿房企的投资强度整体变化不大,不过房企之间的扩张势头差异较大,有6家房企的投资强度出现负增长,包括阳光城、金科、远洋等销售增速较高的房企,可以说,去年投资强度较高的房企,上半年都有所收敛。   降幅最大的是远洋集团,其拿地金额排名在百强房企之外,基本可以忽略,想在2020年达到2000亿元规模的远洋,前不久公开表示要适当保住利润,尤其提到这两年不想片面追求所谓的销售规模。

                值得一提的还有雅居乐,有业内人士分析,雅居乐在购地方面趋于谨慎,可能与资产负债表承压有关,中金发布研报认为,雅居乐缺乏有效的增长引擎,截至2018年底,净负债率为111%,预计今年经营现金流为赤字175亿元(2018年赤字为214亿元),资产负债表尚无法修复。

                此外,有5家房企的投资强度呈现正增长,包括荣盛、富力、正荣、融信、蓝光。 以荣盛为例,其投资强度为%,比去年高出大约28个百分点,是千亿房企中投资强度最大的房企之一,扩张规模诉求强烈。   对于千亿房企在投资强度方面没有明显提升的情况,业内普遍认为由于前几年规模扩张快速,导致组织架构、人才建设、融资资源等方面需要调整和优化,千亿房企需要修炼内功,为进一步扩张做好准备。

              同时,低迷的市场环境对快速扩展的房企意味着高风险,这也导致千亿房企在战略选择上更趋谨慎。