警惕!这8省市房贷潜在风险

              本文重点:警惕!这8省市房贷潜在风险

                居民杠杆率的问题,长期受关注。 这很大程度上决定,决策层对的态度。

                调控松还是紧,除了看经济需要,还得看家庭杠杆承受能力。

                日前,证券发布,《部分省市居民债务率近80%,限制货币、地产政策——金融周期系列之十一》。

                研报显示,我国有八个省区市,主要集中在东南沿海、部分西部省份,居民杠杆率(居民债务余额/GDP)过高。

                有些省份接近80%,有些城市接近100%——这些限制了当前的货币、房地产政策。

              如下图。

                注:图中数据为对应地区居民债务率=居民信贷总量/当地GDP;红色区域债务率超过55%,蓝色区域债务率处在40-55%;河南2018年数据缺失,采用2017年数据;天津、、黑龙江数据缺失  央行2018年末,发布的《中国金融稳定报告2018》,对此也有数据研判。 但相对时间略久远。

              杠杆游戏今天就以国泰君安最新的研报为基础,为杆友简单介绍各地的居民杠杆情况。

                浙江、上海、广东、甘肃、福建、北京、重庆、江西8省市居民杠杆率超全国  国泰君安研报指出,我国居民杠杆率(即居民债务余额/GDP)由2015年的39%攀升至2018年的%(BIS数据)。

                其中,东南沿海地区、部分西北省份的居民杠杆率,明显超出全国平均水平,浙江省居民杠杆率接近80%。   部分城市更加高的难以置信,如厦门市的水平达到96%。

                具体来说:  8个省市居民债务率超过全国:浙江76%为最,其次是上海68%、广东64%、甘肃61%、福建60%、北京59%、重庆57%、江西55%  5个省居民债务率处在50-55%区间范围:安徽52%、宁夏52%、广西51%、海南51%、贵州50%债务率也达到了50%  4省份居民债务率处在40-50%区间范围:河北46%、云南45%、四川43%、江苏42%  整体看,居民债务率高企的地区大致呈现“U”型走势,涵盖了我国的东部沿海、南部边界等地区。

                研报认为,其中浙江、上海、广东、北京4个地区属于经济发达地区,处在京津冀、长三角、珠三角核心经济发展地带,重庆地区比较发达,福建发展中等,而甘肃、江西经济较为落后。

                除了省份数据,杠杆游戏注意到,国泰君安研报指出,上海、北京、宁波、重庆、石家庄等的居民杠杆率也都在50%以上,值得重视。   研报特别做了说明,受数据可得性限制,只得到11个城市数据,其中厦门地区居民杠杆率高达96%,隐含的风险值得重视。   我国居民杠杆率,到底处于什么国际水平?  首先,国泰君安认为,购房资金中,贷款比率明显提高。

              而且是创历史新高。

                居民部门信贷存量,从2015年末的27万亿,快速攀升至2018年末48万亿,增长78%。

              和GDP的比例逐年走高,从2015年末的39%,升至2018年末53%,三年内上升了14个百分点。

                2019上半年末,这一比例在2019年进一步升至55%。   从国际对比角度,研报认为,我国目前债务率水平低于发达经济体,但在发展中国家中处于较高水平。   而横向国际对比角度,参考BIS的统计口径,2018年末,我国居民部门杠杆率达到%,同期(统计范围内的)发展中国家为%、发达国家为%,统计范围内44个经济体平均水平为%。

                可以看到,我国明显高于发展中国家平均水平,但仍低于发达国家。

                从纵向国际对比看,以人均GDP指标为参考,对比相同发展阶段,不同经济体的居民杠杆水平。

              杠杆游戏发现,在发达国家人均GDP在8000美元左右(我国当前水平,2010年不变价美元)时候,其债务率水平大都低于我国(48%)。   研报还举例,比如在2006年后人均GDP达到7000多美元,居民债务率水平%。

                在二战后就处在这样的水平,债务率23%甚至更低,新加坡在20世纪七十年代初达到同等阶段,债务率22%,都低于我国目前的水平。

                一般认为,储蓄率偏高,是抵抗风险爆发的坚定基石。   金融危机以来,我国居民储蓄增速出现一定下滑,从前期20%左右的增速,回落至10%以下。

              储蓄率也从2008年%,回落至2018年45%。

                这两年居民加杠杆速度尤甚,预计当前储蓄率进一步回落。

                但和国际对比看,2010年以来,全球不管是发达还是发展中经济体储蓄率,都有一定回升,2018年末全球平均水平26%,发达经济体22%,发展中经济体32%。   所以,储蓄率角度对比看,我国尚存较坚实的基础,45%以上的储蓄率较发展中国家平均水平,高十几个百分点,是发达国家的两倍。

                但也应看到,高储蓄率也与社会保障、人口结构、资本市场发展程度、经济发展历程、文化背景等都存在密切联系。

                研报认为,必须遏制过去几年的快速扩张趋势。

                居民杠杆风险加大,值得警惕  收入、财富是居民借贷、加杠杆的保障和信用背书,债务的偿付、杠杆的消减最根本都依赖于收入和财富增长,亦或是资产增值。   从收入角度,研报认为,我国居民债务增长过快,收入增长偏低,债务负担加重。

                而从增量角度看,杠杆游戏注意到,在房地产市场火热的2009、2013、2016年居民当年贷款/收入比例均有明显提高,尤其2016年这一比例超过1。   这一对比(一定程度上),反映当年居民部门债务增长绝对额,已经超过了收入的增长(不完全严谨、但历史序列数据的相对变化反映了问题所在)。

              隐含一定风险,不能长久持续。

                从存量角度看,居民债务/国民收入比例逐年走高,居民债务负担逐年加重。

                与增量指标反映的信息一致,这一指标在2009、2010、2013、2016、2017年房地产市场繁荣时期都有明显跳升。

                2016年进一步提高6个百分点至45%、2017年提高至49%,与债务率(债务/GDP)指标一致,反映居民杠杆负担逐年加重,且近来有所加速。   增速对比看,金融危机以来,伴随着几轮房地产火热,居民步入高速加杠杆阶段,杠杆增长持续高于收入增速,且近两年增速差有显著扩大之势。   2017年杠杆增速高达%。 但包括人均可支配收入(名义)、国民收入、国民储蓄在内的收入指标增速均处在8-11%水平。   对比之下,债务偿还面临一定不确定性;好在前期高速发展积累下“厚家底”,短期内不至引发信用危机。   研报估算,假设每年等额本金还本付息、贷款期限25年,首付比例30%,那么每年本金偿还大致占到收入的17-28%;  利息部分,按5%房贷利率计算,第一年利息支出占到收入的21-35%(第二年降为%),每年随着本金等额偿还,利息支出逐年下降,整个还贷周期看,利息支出占收入的11-18%(假设房贷利率、收入不变的前提下);  综合看,本金与利息合计占到收入的28-46%,考虑到收入逐渐增长,相关支出占收入比也将下降。

                进一步,考虑居民的日常生活开始,根据统计局数据,当前系数接近30%(2018年%)。

                那么一个普通家庭收入的60-75%,将被基本生活需要、房子相关支出占用。 剩余收入用来支付教育、医疗等消费以及储蓄、应对意外支出。

                客观来讲,不甚宽裕。   因为我国居民部门近年来杠杠持续高增长,限制后续政策空间。   2019年中高级别会议将开。

              国泰君安认为,2019下半年的政策定调总体上重回偏宽松基调上来,但金融防风险和“房住不炒”基调难以改变,货币政策后续主要以定向为主。

              本文首发于微信公众号:地产情报站。 文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。

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