正在消失的“北京公司”

              本文重点:正在消失的“北京公司”

                本文转载自公众号:“攸克地产”昨日深夜接到一通电话,是一位相熟多年的业内好友。 他已经坐到一家全国性房企北京公司副总的位子了。 电话里,他向攸克君求助,希望帮着出点主意,因为,他的老板刚刚跟他说,要思考一下北京公司的前途问题。   老板对北京公司有“意见”,已有快两年时间。 遥想当年,也是“拼了老命”挤进北京,这些年总算发展不错。

              但是,从这两年开始,老板发现,北京公司的周转周期越来越长,利润率却始终不能如意。 于是,老板问攸克君的挚友,北京公司对咱们的意义是什么?  这位挚友跟随老板多年,其所在企业能够进京,并杀得如今的天地,多半也是因为他的长袖善舞。

              作为职业经理人,他很敏感,他知道老板这句话的份量是极重的。   老板有这个想法,就关系到他个人的职业前途,以及手下人的饭碗。   他并不是第一位和攸克君探讨“北京公司”命运的高管。

              一个多月以前,北京朝阳区出了一幅不错的地块,攸克君另外一位朋友所在的企业,在该区域深耕多年,也有标杆项目,朋友圈子聚会的时候,大家都一致认为,这幅他们来拿最合适不过,这位朋友也是自信满满。

                然而,结局出乎意料,莫说去现场竞价,他所在房企都没报名参与竞买,原因是,集团统筹运用资金,钱都调配去大湾区拿地了,“这会儿手上没钱了”。

                朋友非常委屈,却说不出什么。

              集团发展部的领导说得很有道理,同样一笔钱在大湾区拿地,周转速度快,项目溢价高,利润率相对丰富,为什么一定要在北京拿地呢?攸克君的这位朋友,一时间也哑口无言。 这时,只陈说北京市场的重大意义,连他自己都觉得十分苍白。   其实他的遭遇还算是好的。 攸克君另外一位朋友,供职于一家国有全国性房企。

              按说国企在资金来源、融资成本方面,都有优势和保障。 但恰恰是这样的情况下,集团告知地方公司,要以地方公司自有资金回笼或地方城市公司为主进行融资,进而拿地。 至于集团的资金支持?也可以,城市公司可以向集团借款,一样要负担利息,而且财务成本甚至高出市场的水平。

                这样的要求,对于北京公司而言,就有极大的困难。

              因为当前,北京市场的周转速度是出了名的慢。 举个例子来说,去年一个北京上了销售排行榜前五的“热销项目”,原计划是当年度完成8成去化,但是,这个项目一直拖到今年,这个项目的朋友说,乐观估计,这个项目到今年年底,可以完成8成去化。

              由此来看,比原有预期整整慢了一年。   这一年的时间,资金成本、回款额度,压力可想而知。   这是很多全国性房企“北京公司”都要面对的问题。

              实际上,从今年开始,已经有部分开发企业,对北京公司的架构和职权范围进行了或大或小的调整。

              虽然幅度不同,但大致思路相近,就是把北京公司变为实际上的“北京大区”。

                北京公司的范围只在北京,“北京大区”就不一样了,环京周边城市,诸如固安、香河、大厂,甚至河北、山东,都纳入到“北京大区”的范围。 这种思路,有的是老板想的,有的是经理人层面的主意,老板想的是让赚钱的区域布局怎么更合理,经理人想的是怎么给自己找个出路——殊途同归。   “北京大区”这种架构,在一些传统的全国性大房企,早就存在,但内部是分开独立核算的,也就是说,在这些房企中,“北京大区”更像是一种管理架构的存在。

              而后来者中,很多并不是这样,“大区”新增的市场业绩,是统一计算到“北京大区”的。

                虽然苦点累点,但总算解了燃眉之急。

              尽管要做很多动员工作,给上很多激励政策,才能把那些一心扎根北京的团队成员,“送”去远离北京的城市市场。

              他们慢慢发现,那里的市场虽然没有北京规范,但是,机会多、门槛低,统筹算账下来,比北京的盈利水平和回报能力,还要强些。   深夜打来电话求助的朋友说了一句很务实的话:“北京公司的业绩不能年年都是倒数啊,要找出路才行。 ”攸克君知道,他说这话时,其实心里早已经有了答案。

              他说的也是一个不争的事实,这几年,在不少全国性房企,论周转率、盈利能力、回报率等目标,北京公司都是倒数的,而论存货货值、财务成本等,北京公司都是排名靠前的。

                还有一位北京公司的高管朋友和攸克君慨叹,多年以前,其他城市公司来北京都是参观学习的,如今来北京,都是来救火的。 他所在的企业,在销售线上有搞“突击队”的传统,也就是调集各城市公司的销售精英团队,集中一两个月,到一个销售最困难的项目,集中打歼灭战。

              这样既有利于解决困难,又有助于锻炼团队。

                “突击队员”都不是一般人,“销冠”都是稀松平常,甚至有很多都是案场经理一级的“高手”。

              去年,这家公司在北京的一个项目陷入销售困境,于是,公司给这个项目派来“突击队”,公司体系内各地的销冠甚至案场经理云集于此大会战。   然而,这个项目几乎成了“销冠们”的滑铁卢。 天津公司的一位“销冠”,在这个项目上,甚至将近一个月才真正“开单”,开单之后,这位销冠当着众人痛哭,说“北京市场太难了”。 这一下引起了突击队中其他销冠们的“共鸣”,更多人说,在北京开一单的时间,在他们所在的当地城市,十单八单都有了。

              北京市场之难,合格客户之少,由此可见一斑。   更早以前,当时排名前五的一家全国性标杆房企,按照公司考核制度,北京公司居然难以发出奖金,最终为了稳定团队,通过向其他城市公司内部拆借,方才“紧紧巴巴”地发出了奖金。

                原因不必探讨,因为当前的房地产市场体系正处在转型当中,这是一种历史的必然,讨论自身不可影响和改变的外部因素没有意义,惟有自身顺应时事,合理而科学地求变。

                其实,北京的意义,所有的老板都是清楚的。

              于是,深夜打来电话的朋友和攸克君说,他想建议老板的是,即便千难万难,北京市场不能放弃,要有几个标杆项目,以做品质,展现产品、开发、运营的综合能力为主,这样,北京就成为一种名片效用,同时,北京公司以“大区”的思路,去整个华北拓展市场,“北京赚吆喝,其他城市赚钱”。   攸克君告谈了自己的看法,告诉他,这是可行的。 因为其他几家有类似经历的开发商,当经理人给老板提出这样的思路之后,老板都欣然接受了,没有障碍。

              他的老板应该也一样。

              攸克君的这个看法,他表示认同,而后表示,可以去睡了。

                第二天清晨,我看到他发了这样一则没有图片的朋友圈:  北京,变得这么快。 20年的功夫,他已经成为了一个现代化的城市。 我几乎从中找不到任何记忆里的东西。

              事实上,这种变化已经破坏了我的记忆,使我分不清幻觉和真实。   我的故事总是发生在夏天,炎热的气候使人们裸露的更多,也更难掩饰心中的欲望。

              那时候,好像永远是夏天,太阳总是有空出来伴随着我们,阳光充足,太亮,使得眼前一阵阵发黑。   攸克君知道,这是《阳光灿烂的日子》里,姜文用来开场的独白。