“N+1”是中国房屋租赁乱象的“潘多拉”?张大伟

              本文重点:“N+1”是中国房屋租赁乱象的“潘多拉”?张大伟

                首先:N+1的好处!200亿以上的年收入  N+1当然是有好处的!从租赁客户角度来说,可以多住人,从租赁企业来说,如果没有这个多一间的可能性,根本租赁行业就无利可图。   简单的计算,如果按照北京有100万套成套型房在出租,客厅住人,除了其中部分小户型,老旧房客厅小无法住人外,起码能多提供60-80万间。   按照一间平均居住个人计算,可以多住100万人左右。

              如果按照一间平均每年收租金3万计算,N+1的一年合法与不合法区别是200亿-300亿左右!  其次:N+1的坏处!  租赁模式分成两类:1:大房东模式,类如雅诗阁之类,运营资产等待升值退出。 2:铺天盖地的二房东,模式,租下大业主的一套或者几套房,改造出租赚差价。

                对于N+1最敏感的当然是二房东模式,因为业主一般很少会愿意改造房屋结构,简单的说,带来的损害就很难弥补。 而二房东模式,要求短期内,必须最大化租赁价值,住最多的人,收最多的钱。 才能获得差价。

              房屋的价值升值或者贬值与二房东无关。

                对于市场来说,关注N+1的坏处其实很简单,就是市场的几个部分,租户、业主、中介代理、其他业主。

                1:对于其他业主来说,因为房屋改造发生在居民楼里,从建筑荷载安全、消防安全、公共设施使用等,当然是不愿意的。   2:对于租户来说,N+1增加的供应带来租金降低了吗?  租金一直在涨,这个问题很难测算,因为到底增加供应的这部分变成了租赁企业二房东的利润了,还是稀释了租金上涨幅度。   3:对于业主来说,租金上涨与上涨,或者说于房屋安全来说,基本忽略不计,大部分城市的租售比在1-2%。   4:重新快速装修带来的甲醛等环境污染,这一点就不多说了。

              过去几年各种案例。   第三:那些城市放开了N+1?  广州市第十五届人大常委会第二十次会议听取《广州市房屋租赁管理规定(草案)》(下称“草案”)说明。 草案第十九条第三款规定,一间卧室或者起居室(厅)为最小出租单位,且居住人的人均使用面积不得少于5平方米。   《苏州市出租房屋居住安全管理条例(草案)》中,对“房间分隔出租”设置了新规:厨房、卫生间、阳台、车库、地下储藏室、未设置外墙窗户的房间,不得出租供人员居住。

                注意了,这些政策里面都有附加条款:起居室(厅)允许隔断出租的,应当采用轻质不燃材料固定围护,隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件,保障房屋整体结构安全,不得影响人员疏散、逃生和消防救援。   因为需要房屋结构安全、消防救援等规范,而这对于大部分周期在3-5年的二房东模式来说,带来的监测成本与周期太长,从事实看,这并没有放松。   对于当下租赁市场参与的各方来说,二房东企业很少会愿意选择将隔断房源提交监测。   第四:资本大鳄进入租赁市场不是请客吃饭  越来越多的资本进入租赁市场,把中低端租赁房源升级成为中高端,这种情况下,对于租赁市场而已,已经失去了梯级消费。

              对于租赁市场来说,的确在被推动上涨。   最后伟哥简单的聊几句:对于租赁市场来说,国家政策鼓励的是长租公寓,也就是增量市场,或者是买卖交易中,或者是开发商库存,这样可以增加供应量。   但现在租赁市场所有企业都在创新做二房东,这些房源本来就是租赁市场的房源,中介或者公寓企业,进入不可能降低房租,或装修或分割,最后带来的是租金的畸形上涨。

                (下图来着该公司高管对外演讲)。