2018年三季度中国房地产市场新变化(下)

              本文重点:2018年三季度中国房地产市场新变化(下)

                核心观点  观点一:政策层面,三季度,中央政策层面似乎步入“空窗期”,主要还是加强市场监管,整顿市场秩序。 货币政策预期转向中性偏积极,央行新作及续作MLF、PSL等多种融资工具向市场投放流动性。 不过,企业资金监管依旧严苛,中小房企再陷融资难的困境。

              重点聚焦各线城市,本轮调控政策主基调未变,部分城市再度加码调控,限制企业购房、提高首付比例、严控预售证审批等。

              与此同时,武汉、南宁等市局部松绑限价,但仅是个案并不具备普遍意义,更难以说明调控政策实质性转向。

                观点二:行业层面,2018年以来,房企开发热情高涨,与之相关的新开工、购置面积增速等数据表现亮眼,尤其在8月,多数房企都在积极备战“金九银十”,为全年业绩冲刺做准备。

              而7月末中央提出要“坚决遏制上涨”,诸如、成都、南京等城市相继加码了调控,旨在遏制投机炒房的需求但总体销售保持平稳,预计伴随着房企供货期的到来,全年的销售规模有望小幅增长。

                观点三:城市供应,三季度,商品住宅新增供应较二季度呈下降趋势,环比下降9%;同比微涨4%。 受预售证放松影响,一线城市供应同环比均大幅增长;二线城市政策依旧趋严,城市表现持续分化;典型三四线城市市场供应量也所有下降,同时城市间分化也有所加剧。 四季度,考虑到信贷压力大增,加之年底抢收业绩季的到来,开发商会加快推盘速度,预计新增供应量将较三季度显著增加。   观点四:城市成交,三季度,紧缩政策环境没有丝毫转变迹象,反而深圳、昆明、沈阳、南京等一、二线城市继续加码“四限”,并且政策效果逐渐显现,成都、西安等城市市场明显降温,“日光盘”明显减少,开盘去化显著分化。

              但整体上看,短期内市场依旧维持一定热度,尤其是在四季度抢收业绩、供应增加情况下,市场成交维系在高位将是大概率事件。

                观点五:项目去化,2018年以来,整体市场的成交逐月回升渐趋平稳,但项目层面也的确存在去化率下滑等问题,不同能级城市已经明显出现了结构性分化的特征:一线城市总体去化率不高,二线城市出现了显著的“冷热不均”现象;此外一线城市中高端产品去化率普遍高均去化水平,而远郊的低端产品去化情况不容乐观。 二线城市则显示出截然相反的特征,因购买力受限,中低端的去化率水平显著好于高端产品。   观点六:库存待售,三季度,市场供求矛盾仍然显著,半数重点城市库存同比持续下降,但8月末与二季度末相比,六成城市库存显著上升,大连超1500万方库存压力较大,而超半数城市消化周期明显缩短,重庆、海口降至2个月以内,库存严重告急。

                观点七:房价层面,三季度,各线城市房价走势大体维持之前趋势,但涨势有所放缓。

              一方面,批量“限价房”的入市使得一二线城市房价涨幅放缓。 另一方面,三四线城市房价保持加速上涨。 超过6成城市8月房价较二季度有所增加,同比也有8成城市房价上行,但一、二线城市同、环比涨幅已开始放缓,预计三四线城市房价四季度仍将惯性上冲。

                观点八:土地市场,2018年第三季度,土地市场成交规模持续高位运行,成交建面再创新高,但市场预期有所下滑,整体呈现量涨价跌的走势,企业的拿地态度也转向审慎,重点城市流拍频发引起市场重点关注。

              从各能级表现来看,一线城市供应有限,保障性用地占比居高不下,宅地仍旧稀缺;二线和三四线市场增加供应的决心显著,尤其三四线城市的成交占比持续攀升。   观点九:市场营销,随着调控政策继续从严,房企推盘量的增加,各地市场分化,部分城市去化压力仍然很大,需要通过适当的让利优惠来冲刺下半年业绩,预计房企在营销上会有以下三方面措施:一是局限性的让利空间将会打开;二是首付分期方式会调整;三是发布会活动将持续增多。

                观点十:房企业绩,预计四季度,在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下,房企的供应量将加大。

              这是因为,一方面,有更多持货观望的房企选择以价换量,通过降低预售价格加速项目入市,尽早抢收业绩以完成全年的销售目标;另一方面,一些今年以来受城市限价影响延迟入市的项目,也将在四季度大量入市,企业业绩将受益增长。

                观点十一:房企投资,三季度,陆续有上市房企发布中期业绩报告,部分房企对下半年投资表示要保持谨慎,维稳现金流成为行业共识。 我们认为,收缩战线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来战略布局的主要方向。 避免全覆盖、大面积的开拓,减少对于四五六线城市投资力度,重心逐步聚焦二线城市及经济基础发展良好的三四线,警惕和回避因短期炒作导致市场非理性过热的城市。 在把握中西部城市轮动机会的同时,适当关注东部二线城市回调带来的底部机遇,四季度末或将成为房企拿地窗口期。

                往期回顾:  2018年三季度中国房地产市场新变化(上)  2018年三季度中国房地产市场新变化(中)  2018年三季度,中央政策面并无太多新动作,但调控长期化常态化已成共识,货币政策预期转向中性偏积极,“去杠杆”贯穿始终,对企业资金依旧严苛。

              在这样的背景下,行业销售仍保持了稳健增长,且新开工、购地增速继续攀高,房企开发投资热情高涨。 而不同能级城市的成交表现却存在显著差异,一线触底回升,二线整体稳定中分化,三四线热度维持,项目去化降温现象也变得更为普遍,土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。   在当前形势下,落地到城市层面,市场已然出现了一些“变向”信号,重点城市土地流拍频发,核心二线城市项目去化率下降,加之“”即将落地的传言不绝于耳,究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响,房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生,一系列问题留待市场给出真正的答案……    市场营销:房企降价让利意愿增强  折扣空间有限  2018年前三季度,在“坚决遏制房价上涨”的市场总基调下,房地产行业调控政策不断加码,且限价政策进一步在各大城市蔓延,能给出的让利空间十分有限。 但是随着“金九银十“传统销售旺季的临近,同时又面临对去化难度增加、融资收紧、负债率走高等问题,更多的房企开始选择抓住这一时机采取促销活动,我们预测房企折扣力度将加大,营销活动方面也会更具有多样性。   1、让利情况:折扣力度加大,形式多样化,折扣意愿于8月底开始增强  上半年整体行业在折,企业让利意愿不强。

              今年以来,在全国热点城市限价、限购政策进一步收紧的背景下,房企盈利空间进一步被压缩,让利幅度也明显缩减,为了缓解资金压力,仅有部分大型房企针对一次性付款及首付款比例推出一定让利空间。

              在上半年,除了恒大2月推出全国楼盘享基础优惠折,碧桂园滁州部分项目出现特价房折优惠比较亮眼外,整体行业折扣在折左右,企业整体让利意愿不强。

                以恒大全国性折扣为起点,多家房企开始跟进让利。

              从整个三季度来看,7-8月份之间房企整体折扣力度仍不明显。

              但从8月27日,中海地产南宁多盘联动,8折礼惠全城,8月30日,恒大针对旗下280个城市646个楼盘折等特惠活动推出后,房企开始关注折扣,多家房企也跟进打折。

              在9月,(,)广西区域推出“9月购房特惠季,7大项目礼惠广西”活动。

              碧桂园南京仙林东四盘联动,首付1成,首开、龙湖、富力等房企也有不同程度的优惠。   针对下半年的促销活动,阳光城方面表示,9月份是其冲刺千亿的月份,也是阳光城的首个千亿,会在全国开展“千亿攻势”特惠购房季,推出一系列营销活动,但是每个区域根据销售情况,具体优惠方式和力度不同。

              新城控股也表示,促销动作肯定有,但各地城市情况不一,暂时没有统一的促销动作。

              预计随着房企冲刺全年销售目标,下半年势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。