Jump现场丨赛普咨询董事合伙人兼副总经理成锦亚:未来跟投将更加强调共担和发展

              本文重点:Jump现场丨赛普咨询董事合伙人兼副总经理成锦亚:未来跟投将更加强调共担和发展

                7月26日,赛普咨询董事合伙人兼副总经理成锦亚分享了他对于跟投的研究。 在跟投下,公司的诉求是希望员工能够承担更多,成为一个合伙人的状态,但是员工的诉求是收益,所以跟投的制度自一诞生就博弈。

                成锦亚认为跟投的收益大小最重要的还是要看投入本金占用的时间长短。

              行业,什么样的企业做跟投非常适合?“高周转企业,什么样的企业跟投收益率低,做品质,做利润的。 所以我们会看到跟投做的比较成功的基本上都是我们的现金流玩法高增长企业做的比较成功,跟投做的不好的或者经常有问题的都是速度慢的,追求品质、追求利润的。

              ”成锦亚表示。   过去十年,房地产市场处于高增长时代,由于跟投会让经济模式最短的时间回正并实现盈利,这个状态就会导致增量时代下跟投模式的成功,通过周转产生出大把的利润,员工得到分享,使得员工以较少的本金赚到钱。   那么现在跟投局面如何?是不是所有公司都适合跟投?成锦亚分析称,行业里面很多做高品质、高利润的企业不进行跟投,例如中海没有跟投,国企不能做跟投。

              “如今很多国企都做了跟投的体制设计,比如保利、招商蛇口,包括华夏城都有,但是做高品质、高利润的房企由于它的地货比高,回正晚、利润率即便高,最后收益率都会低。

              ”  房地产从增量开始进入到存量为主的时代,未来会进入到以资产运营服务为主的时代。

              在这种情况下,跟投收益会出现两个变化,第一个变化是利润率下降,“进入到存量时代,地产净利跟制造业行业开始慢慢齐平,未来地产行业只有五六个亿的净利,加之速度慢、去化慢,跟投年化收益率,所有收益都会下降,我们要适应这个变化。 ”成锦亚表示,未来要有一个心理预期,地产的高增长时代结束,其实也代表地产的高待遇时代要结束,增量时代结束,很多人会分流,比如产业板块、物流地产等等,“我们要习惯收益率往下走,但是再怎么走还是要赚钱,不代表说已经玩不过其他行业了。 ”  在这个时代里面,跟投激励机制怎么转型?成锦亚表示,跟投的规则应该发生改变了,在共担和共享里面,应该让公司多承担,员工去创造收益,“如果遇到问题,公司列后,包括我们有些规则也可以处理,比如本金收回,分红,规则可以变化,不代表一定是同股同权。

              ”  另一个逻辑是,存量时代下,员工的跟投风险也增加,员工应该根据项目收益思考企业的前景。

                成锦亚表示,未来造富会越来越难,将更强调共担和发展,他以万科为例,项目跟投和社会合伙人这两个层级本质一样,但是效果不一样,项目跟投基本上都是冲着收益去,叫做共享去的,合伙人会冲着共担和发展去的,再往后当跟投收益共享的机制开始慢慢失效,公司应该发展共担和发展的机制,所以要把从利益共享机制转变成事业的共同发展的方向,这样公司发展也会更好,对员工来说不要过于着眼于短期利益,这个时代,短期利益已经没那么高,我们要从更多发展角度看企业,以及在这个企业里边能不能实现事业更好的发展。

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