地产人别慌!上半年仅200多家房企破产,恰恰说明行业很好,干就完了

              本文重点:地产人别慌!上半年仅200多家房企破产,恰恰说明行业很好,干就完了

              数据来源:国家统计局、明源地产研究院  要搞清楚破产房企占总量的比例,首先要知道我国到底有多少家房企。

                1998年房改之后,我国房企房地产迎来高速发展,房企数量不断增长,根据国家统计局的数据,1998年我国房企24378个,2017年增长到了95897个。

                然而,这个数据跟现实的观感有很大的差距。

              且不说整个房地产行业分化越来越严重,集中度越来越高,只看2008年和2014年这两个房地产行业低谷时期的数据也很蹊跷,这两个年份,房企很难过,大量房企破产倒闭或者被兼并收购,可是国家统计局的数据却显示,2008年和2014年,全国房企的总数还是增长的!  之所以会这样,一是房地产行业的门槛很低(在2017年年“”的小组讨论上,就建议完善房地产开发企业资格认定,并称房地产是讲技术的,有资质要求的,不能说谁有钱谁就能做),导致房企数量很多;二是绝大多数小房企可能只是一个空壳,甚至是一个项目公司,整个公司也就三五个人,还有一些企业拥有房地产业务的范围,但是,公司主业不是房地产,实际上并没有开展房地产业务,这样的企业不在少数(当然,还有一些没有资质的企业,通过挂靠等方式“获得资质”,从事房地产开发的)。   根据世邦魏理仕旗下CBREGlobalInvestors2014年披露的数据,剔除小型建筑公司和那些为了一个项目专门成立的公司之后,还有大约3万家开发商。

                2017年9月,时任中国房地产业协会会长也曾公开表示——全国真正的房地产企业的数量大概在3万家左右。   因此,3万家是一个比较靠谱的数据。 这样算下来,我国每年破产的房企数量,也就是总数的%左右。

                假设(纯理论推导)每年都有%的房企破产,并且没有新增的房企出现,也要接近70年才能全部破产。

              而实际上,只要有人就会对房子有需求,就会有房企存在。   调查数据显示,我国的民营企业平均寿命大约是年,中小型企业的平均寿命更短,只有年;大公司的平均寿命长一些,达到7-9年。

              相比之下,欧家大型企业的平均寿命是40年,中小型企业的平均寿命是7~8年。

                这么一看,我国房企不仅活得很不错,而且可以说命很硬。

                商品房销售额一直在正增长  今年销售额有望突破15万亿  2014年的时候,广大房企很难过,大量的地产人在谋划着转行;2016年930调控之后,每过一段时间,都会有房企觉得很难过,甚至包括一些大房企。

                可是,其实整个行业其实依然在发展,夕阳的不是行业,只是部分企业。

                以为例。 限购限购限价限贷等一整套组合拳打下来之后,各地的房价确实被有效的控制住了。

              部分城市甚至不再公布新房的价格,因为新房规模有限的城市,成交价格水平很难容易受结构性影响,现有价格不能很好地反映市场的真实情况。   其实,全国层面,也不直接公布房价数据。 不过,我们可以根据国家统计局公布的数据推导出来。

                以今年上半年的数据为例。 我们可以根据国家统计局公布的两份房地产数据《2019年1-6月份全国房地产开发和销售情况》和《2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》据换算出来(销售金额/销售面积=均价):2019年上半年,全国商品房的均价是9329元/平方米。   按照同样的方法,我们可以得出,2018年上半年全国商品房的均价是8678元/平方米,2018年下半年全国商品房的销售均价是8785元/平方米。

                因此,2019年上半年,全国商品房均价同比(跟2018上半年比)上涨%,环比(跟2018下半年比)上涨%!  由于房价总体还是上涨的,因此,即便有些月份,全国商品房的销售面积同比有下跌(比如今年1~2月同比下降了%,1~5月同比下降了%),但是,商品房销售额累计增长的表现依然坚挺——事实上,2016年930调控以来,商品房销售额累计增长一直为正数,只是数值减小了而已。