我买了一套动迁房,分享8点经验

              本文重点:我买了一套动迁房,分享8点经验

                正好今天老公去交了税费,我们这边所有流程已顺利结束。 至于银行放款给房东的事情,就与我们无关了,毕竟产证已经到我们名下了。   坐标上海,我们买的是动迁安置房,动迁房可能很多人不敢买,觉得有交易风险。

                我们一开始也是存在担忧的,但是后面慢慢了解后,发现动迁房其实并不是洪水猛兽。

              只要是满了3年上市交易年限有产证或能在一个月内拿到产证的,就基本没啥风险。   一般会有争议的动迁房都是刚拿房但是还有好几年才能交易的,这种风险会比较大。 我也不太敢买,包括我的律师亲戚也不建议,因为你不知道卖给你的人,是正常人,还是赌棍。 万一几年后,房价涨了,或者他拿到产证后拿去抵押了,到时候房财两失。   购买一手动迁房和买商品房其他基本条件是一样的。 简单带过。   1.买房资质要求  本地户口就不说了。 外地户口要已婚+夫妻至少一方在过去63个月内连续缴满60个月社保。   2.买房绑定社会福利  其实上海居住证政策挺友好的,满120分的话,也不用担心小孩没学上,只是好坏的区别而已。   我们仅仅是因为觉得租房太贵了,所以就跑去买了个房……我们买房主要考虑自住+不要太偏,所以宁愿买地段稍微好些的动迁房,也不愿去地段差无配套的郊区新房。

                3.买房贷款政策  公积金贷款政策:大致是连续6个月且月缴500,余额16000,基本就能贷满50W了。 详细数额的可以咨询中介哦~  商业贷款政策:首付35%,首套房95折,二套房上浮可能10%吧。   4.选房技巧  新房和二手房各有优劣,不赘述,如果有很在意是不是新房的,就按自己的心意挑吧。

              房子是个大事,实在不喜欢二手房的不要勉强自己。   动迁安置房,顾名思义,是为了安置那些因市政规划/棚户区改造/商业区规划等拆迁的居民。

              而且我后来发现,上海动迁小区挺多的,这么多年的基建,拆迁户真的不要太多。

                浏览二手房源时,应该能看到有些小区的属性写的是“动迁房/商品房”,刚开始看房的人可能会有点不明白。

              其实很简单,这说明这个是动迁小区,只不过挂牌房源有一手拆迁户和二手置换客而已。

              从未交易过的一手动迁房,属性是动迁房,只要交易过1次,就变成了商品房属性。 所以即便属性写的是商品房,它可能本质还是动迁房。   我在某乎看到有人觉得动迁房属性的不好,其实不是的,对于纯动迁小区和纯商品小区,那肯定商品房好;但对于这种动迁小区而言,动迁房属性更好,因为省税费呀!在现在房价上涨的背景下,一手动迁房最大的优势在于免增值税。 我个人的理解是,在税费方面,一手动迁房相当于一手商品房,只不过卖方不是开发商,而是个人。   动迁房与常规商品房(非动迁房二手卖出的商品房)优劣:  常规商品房房价、物业费较动迁房更贵;  居住人员方面,商品房的总体素质也更好;  一手动迁房和一手商品房一样,省税费,只有个税和契税,无增值税。

                户型的话,要方正,南北通透最好,客厅和餐厅各有窗户对流,这样空气会比较好。

              市面上很多假南北通透,房间门对门的南北通透都是假南北通透,真南北通透是这样的:  还有就是每个区域最好都要有窗,俗称全明格局。 没窗户的话,通风性和透气性会不好,影响居住体验。 当然了,预算有限的话,有些双卫房子有一个暗卫也并非完全不可接受。

                5.买房渠道  我是通过中介买的,朋友也介绍了几个房源,但是没有特别中意的。   很多APP都有VR看房的功能,这个功能真的挺好,能省很多事。

              我大概在网上浏览了很多房源,才根据需求选定了区域,然后集中在这个地方看房。   注意事项么?中介吹嘘房源好行情火的时候,留一份警醒。 多去附近踩盘,看个几十套大概就能对附近行情有一定了解。

                买房,尤其自住,要多看,不要轻率做决定,不要轻易被中介打乱节奏。 而且只有多看,才能在笋盘来临时快速拿下。   我们就是在看了几个月房子后,突然看到一套带装修的,不仅挂牌价合适,而且最终成交单价也砍到了,然后迅速在一周内付了定金。 周边连楼层好点的毛坯房,单价大概都+了……  6.买房涉及费用  中介费:上海这边今年都涨价了,哎。

              绿皮3%,小中介2%,可能可以谈,但我们忘了谈,懊恼。   评估费:我们没交,毕竟我对我俩的征信是很有信心的。

                税费:个税1%,契税普通住宅1%/非普通住宅%  上海还另外有个:具体比例我不太清楚,但是居住证持有满3年或者满120分可以免,或者等满了再退税。

                怎样省钱?税费不能省,那么砍房价,砍中介费,砍评估费,砍价是个技术活。   7.整体买房流程分享  因为看好这套房子的时候,房东产证还没办(很多拆迁户都懒得办产证),所以我们只付了少额定金,等房东办理好产证才付的首付,当天拿着首付转账凭条去银行办理贷款手续,贷款审批通过后就可以去交易中心办理过户手续了。

                流程如下:定金→首付+办理贷款手续→贷款审批通过,交易中心提交过户所需材料→缴纳税费+产证到手→银行放贷给卖房人  8.学区房  作为一个穷人,买不起学区房,以后我们大概率走私立路线。

              除非家门口的小学突然一飞冲天(概率极低)。

              买房的时候只考虑了各区的教育差异,因为九年义务教育一般是不会跨区的,只有中考才可能跨区上高中。   我家既然准备读私立,就不考虑私立差的区了。 私立小学真的很贵,我已经有目标了,离家6公里的某私立,每个学期学杂费+校服校车大概,一年5W。

              几年后可能会涨。

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                股票,比网贷虽然更规范一些,但是要想长期获得高收益,k线图、企业年报、行业发展趋势这些,都要好好琢磨吧。 没有研究的一般人,往往经不起股市的大起大落,股市的铁律"7亏2赚1平",能保本就很不错了吧。

                而年金险背靠着公司和国家,安全系数更高,保息保本,收益更稳健。

              不需要学习太多专业的东西,也不需要时时盯着。 只需按时交保费,定期领钱,省心!  ②强制储蓄,专款专用  不管是孩子的教育还是自己的养老,都是一笔非常大的开支。

              按照目前的情况,很多家庭想要提前存下这笔钱,真的不容易。   各种“刚需”支出接踵而至:换学区房,买新车,出国......还会不时出现一些很被动的情况,比如亲戚有急事借钱,家人突然生病。

              投资股票、基金,收益好就抛出了,这笔钱也不知道什么时候就花掉了。

              预想的教育金、养老金并没有存下来。   根据中国社科院发布的《中国养老金精算报告2019-2050》,养老金结余后预计在2035年耗尽。

              这一代的中年人,基本也指望不上了。   提前做好准备才是关键。

              年金保险,固定时间交费和领取,可以达到强制储蓄、专款专用的目的。

                ③锁定利率,复利增长  其实想要强制储蓄,银行存款也可以,安全性也很高,为什么要考虑年金险?在很多人看来,银行存款与年金险的差不太多,但是却忽略了一点:年金险的收益是固定的。

                年金险,在购买时就已经确定未来能够拿到多少钱,收益是固定的。

              这就是说年金险“锁住利率”的原因。 而且,年金险的收益,是按复利来计算的。   假设有10万,利率为4%,投资为30年:  单利的情况下,30年后可以变为22万,  如果是复利,将达到万!本文首发于微信公众号:她理财。

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