质造丨2019年住房品质半年报:股价正在影响房子的质量

              本文重点:质造丨2019年住房品质半年报:股价正在影响房子的质量

                四五月份,一些明星地产的明星楼盘,因为质量问题频繁出现在各家媒体头条上,包括有些开发商素来以口碑好闻名,有些则是央企、国企的背景,但都倒在了质量这道关上。   “利润危机!”一家地产商公司的高管在一次私下交流时,直指这一波房屋质量的要害。 按照地产交付36个月的周期,眼下交房的房子大多是2016年市场“地王”迭出时段成交的土地。

              由于宏观调控,这些房子大部分都被限制销售价格,地价高,却便宜,收缩的利润率,导致了房企大面积减配、降标。   于是,连央企、国企也“沦陷”了,为了保证利润,顶着骂名建造降标、减配的房子,而“地王”项目减标,还不是造成房屋质量缺陷的唯一原因,对财务指标的追求,让有些地产商的品质达不到消费者期望的要求,客户投诉成了新的舆情爆发点。

              然而,三年前拿的“地王”,就一定盖的是劣质房吗?  失控的速度  对高地价项目的降标、减配,只是本轮地产舆情的一个因素。

              起于2016年的超高速度的行业扩张和发展,是新一轮盛产劣质房子的根源。

                多家公司的财报披露,很多三四线城市,公司的项目前一个月刚拿到预售许可证,下一个月就已经开始卖房了。 在那些城市,房子只需要露出地面就可以卖房。 但对一栋高层楼房来说,仅仅打地基、打桩的时间就需要三个月。

                因为,如果土方开挖后,地基承载力达不到设计耐力值,需要继续下挖,直到土层地耐力达到设计值;又或者是对现有土层进行沙石继配,无论是测试地基承载力,都需要花费不止一个月的时间。

              仅仅用一个月时间打的地基的可靠程度,成为公众忧虑的问题。   开发商选择施工一个月后就卖房,有多方面的原因。 一方面,这将极度加快资金的周转率。

              学过财务的人都知道杜邦分析,其中一个重要原则就是资金周转效率。 高效的资金周转,才能带来高额的净资产回报。

              在行业平均利润率只有10%左右的情况下,更高效的资金周转,才能带给股东更高的收益和分红,进而吸引资金追逐企业的股票。   过去三年,是高周转企业的黄金岁月,那些周转率快的公司,股价都有非常明显的上涨,但也为质量埋下了隐患,特别是很多高周转企业,也是高负债的企业,急于拿到销售款还债的开发商,也会因此希望更快的施工速度,能够多卖房。   对开发商来说,因为速度而牺牲质量,是一个被迫的选择。

              在整个行业的洪流挟裹之下,不能赶上行业的速度,几乎等于“慢性”自杀。

                7月11日,克而瑞就房地产投融资,邀请了开发商、和部分金融机构的负责了一个小型的论坛。

              会上有嘉宾就表示,规模这件事不仅影响到现在的股价,也影响到融资。

              如果融资成本对比同行处于劣势,那么抢地块就抢不过别人,之后的销售和发展速度,自然也比同行差很多。 久而久之,就会有被逼出行业的风险。

                在速度比拼激烈的环境下,再有情怀的开发商,也不得不考虑要不要那么追求品质。

                控成本下的比拼:让房子质量变得糟糕  “我觉得你可以写一写房地产企业控制成本的问题。

              ”4月中旬,和讯房产接到一个来自20强房企项目营销总的电话。 在电话里,他对工程施工企业的质量持续吐槽。 那些资质差的施工企业借着房企控成本的“东风”,用低价成功竞标了一个又一个工程,随后为了满足利润,又不断偷工减料,导致最后交付的房屋质量很差。   尽管之前很多开发商都说,要在保证质量的前提下控成本,但实际的执行成果看,效果并不让人满意。   大多数时候,商务标还是成为了最终选定施工企业的关键,而这也成为这一轮质量问题风潮中经常被诟病的痼疾。   实际上,几乎每家企业都要求供应商提供相关案例和作品,甚至会安排专人去供应商的总部考察、调研,以确保企业有能力和操守盖出好房子。 但理想很丰满,现实很骨干,大量有瑕疵的住宅交付,似乎说明这样的模式,并不能彻底保证房屋质量的品质。   改变:靠投入和技术进步  尽管现实存在诸多的困境,但大部分房地产企业的从业者,还是不愿意背着骂名盖劣质房。

              他们也想在速度、利润、股价、公司规模和质量之间,寻求一个平衡点,让企业能够更良性的发展。   比如,被自己人评价发展“有点保守”的滨江,就一直强调楼盘的品质,宁可牺牲速度和规模,也要确保绝对口碑。

                以上海公园壹号项目为例,这一项目当年拿地的成本高达每平米万元,但是受限价政策影响,公寓的平均单价也没有超过万元/平米。   而且和滨江合作的项目股东,还是一家对回报率有非常高要求的金融机构。 但就是这样的情况下,滨江也没有减少投入。

                六月底,在几十家媒体的共同见证下,滨江公园壹号的项目交付公开亮相。

              杭州媒体说,该项目从用材到工艺都和杭州同产品线的项目绝无二致,甚至比杭州的项目品质还要更好,甚至还因此收到了业主交来的锦旗。   滨江内部后来统计,上述上海公园壹号项目,包括精装、园林、幕墙、配套等的投入,每平米都要比周边项目多两千。

                而在解决速度带来的一系列质量风险方面,地产行业在今年上半年也有很好的尝试。 美的,这家血液里流淌着制造业基因的地产商,也通过装配式建筑的工厂化生产,升级了传统工艺,大面积消除了传统建筑领域存在大量瑕疵和通病,有效提升了产品品质。

              漏水、裂缝、地坪不平、不均匀沉降等房地产建筑领域内几十年地通病,都可以通过装配式建筑,大幅减少瑕疵,因此赢得了住建部相关领导和专家的肯定。   另一方面,装配式建筑在工期方面,要比传统工艺少8个月。

              别看施工周期只是少了八个月,大量因为监管原因,在竣工前无法动用的资金,可以因此迅速被释放。 又由此消灭了房地产企业一方面向银行、借高息贷款,一方面,又把大量闲置资金拿去买理财的乱相,  2019年上半年,也许会在未来有机会成为中国房地产质量历史的史册。

                它可能是某些房企的低谷,但也是整个行业浴火重生,通过技术的进步和质量的追求,盖出零瑕疵、零缺陷住房的开始。