高房价之困:香港住房制度反思|夏磊|香港房产|房地产

              本文重点:高房价之困:香港住房制度反思|夏磊|香港房产|房地产

                文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家夏磊    香港模式是内地房地产市场的启蒙。 近年来,内地房地产市场迅速发展的同时,有些城市也面临着同样的高房价困境。 追本溯源,深入研究香港住房制度,对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。

                自开埠后,香港经济快速发展,成功跻身“亚洲四小龙”,2017年人均GDP高达万美元,是全球最富裕的地区之一。

              经济高度繁荣,住房却面临困境。 香港市民居住条件较差,人均住房仅16平米;房价持续多年上涨,市民买房背负巨大压力。

              1986-2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍,年均增长10%、10%、9%,2018年房价收入比接近48倍,位居世界主要城市前列。 由于房价高,住房自有率从2004年的54%下滑到2017年的49%。   尽管香港政府兴建了大量的公营房屋,2016年香港房屋套户比达到,房价居高不下,高房价与住房困境并存。

                有因必有果,有什么样的政策和制度,就有什么样的房地产市场运行结果。 香港的高房价困境,与其住房制度的四大支柱直接相关。   先天供给不足的土地制度。

              鸦片战争后,港岛、九龙土地陆续归英国王室所有。 1997年回归祖国,香港土地所有权归国家所有,使用权延续土地批租制度,通过拍卖、招标、协议对外出让,允许使用权自由转让,新批土地除特殊用地外,期限为50年,但土地供给长期不足,人均住宅用地仅10平米。

              这源于当局对生态保护的高度重视,占地37%的郊野公园无法开发,05年后因环保人士抗议,填海造地大幅减少,03-10年政府为维护楼市稳定,也大幅减少土地出让。

                重交易轻保有的税收制度。

              在住房交易环节征收重税,香港居民购买首套房须缴纳%以下的从价印花税,购买二套以上住房缴纳15%的从价印花税。

              非香港居民购房除缴纳15%的从价印花税,还须缴纳15%的买家印花税。 此外,如果购买的是未满3年内转售的房屋,买家还须与卖家共同缴纳10%-20%的额外印花税,税基均为物业售价或评估价的较高者。 但保有环节税负较低,税基为租金,包括5%的差饷与3%的土地租金,出租物业另缴15%的物业税。

              由于差饷与土地租金只占物业价值%-%,与欧美物业税1%-2%相比偏低。   高度发达的住房金融制度。 香港的按揭灵活多样,支持多种形式贷款。

              本地居民购买首套房最低首付40%,但购买资助出售房屋或申请按揭保险,首付可低至5%,地产商与财务公司按揭首付低于20%,并支持首付款按揭。

              此外,香港还有加按(偿还部分贷款后重新按揭)、转按(银行间按揭转移)、楼换楼按揭(旧楼抵押支持新楼按揭)等按揭业务。 香港实行联系汇率制,利率追随美国而长期处于低位,目前三大发钞银行按揭利率上限%。 按揭业务灵活,叠加利率低,刺激居民加杠杆购房。 2017年,香港按揭贷款余额占GDP的45%,居民杠杆水平较高。

                不平衡的公营房屋制度。 公屋租金低廉,但轮候时间长,条件偏差。 公屋租金为私人房屋1/3到1/7,居民满足资产收入限制,便可排队轮候。 但平均需要轮候年,且人均面积中位数仅13平米。 07-17年,人均面积中位数仅提高1平米。

              资助出售单位以居屋为主,虽折价出售,但价格偏高且供应少。

              售价约为私人房屋的60%-70%,因与市场价挂钩,价格也水涨船高,房源供应少。 02-17年,房委会年均仅竣工580个单位。   从市场结构看,香港住房供给呈现“双轨制”。

              政府主导建设的公营房屋居住人口占比近半,主要包括公屋与资助出售单位两类。

              2016年,公屋居住人口占香港人口29%,资助出售单位居住人口占16%,合计占比45%。

              此外,由于公屋数量众多,叠加房价过高,近一半家庭选择租房。

              2016年,香港租房家庭占比49%。   高房价困境并非香港独有,内地部分热点城市也面临相似的难题,深刻反思香港住房制度,以为来者鉴。

              在经济的相关度上,房地产业在香港经济中占比较高。 房地产相关行业占GDP比重一度超过30%,06年以来保持20%-25%。

              2016年,土地出让金占财政收入22%,持有环节税收约占5%,交易环节印花税占3%,合计贡献32%。

              而土地供应不足为高房价埋下伏笔。

              因重视生态保护、楼市维稳等原因,香港土地供给不足,02-10年年均仅出让住宅用地5公顷。

              人口持续增长背景下,土地供给过少,叠加金融环境宽松,造成香港房价持续上涨。

              中产置业缺乏支持导致住房阶层逐渐固化。 理想情况下,香港可形成“公屋-居屋-私人住宅”的阶梯化供应体系。 但由于居屋供给大幅减少,叠加房价持续上涨,中低收入阶层购房困难,住房条件难以改善。 近期,新特首房屋政策提出,加大土地供给的同时,将公营房屋供应比例从六成提高至七成,重点资助中低收入群体购房置业,有望缓解当前的住房困境。   。