Jump现场丨华夏幸福产业研究院院长顾强:10个中国城市小趋势

              本文重点:Jump现场丨华夏幸福产业研究院院长顾强:10个中国城市小趋势

                7月26日,华夏幸福产业研究院院长顾强在Jump大会上提出了十个假设以及正在路上的10个中国城市趋势。

                第一个趋势:到2030年,中国城市化率会提高到10个百分点,还有接近2亿人会到城市,他们将会选择什么样的城市。

              顾强判断,在未来的十多年当中,三分之二新增城市人口将继续集中在31个都市圈,他认为,从过去十年的经验来看,人口继续向都市圈集中,从城市经济来看,有三个最基本的法则,一个叫超经济法则,城市规模扩大一倍,人均生产力提高15%到30%。

              人均的基本建设会降低15%到30%,会更集约,第三个是简单便利原则,居民和企业会更选择连接便利的区域落位,从这三个法则可以看到很多城市还在生长。

              从经济学的角度来说,则有三个概念,第一个范围经济,很多产业是有服务半径的,第二个叫规模经济,随着规模的扩大城市是降低的,第三个网络经济,都市圈经济就是这三个范围经济、规模经济、网络经济集中融合的载体,基于这些考虑,顾强认为未来三分之二新增城镇人口会继续向31个都市圈集中。

                第二个趋势:未来进入到都市圈的人口会像城市圈和辐射圈集中。 顾强认为新增人口全部进入到核心圈是不可能的,我们认为也不大可能,根据国际经验,都市圈核心占人口三分之一,这一趋势同样适用于国内的31个都市圈。   第三个趋势:全国地级市的人口密度和人均消费水平是成正比的,人口的密度是跟人均消费水平也是成正比的,目前来看,上海、北京、深圳、南京、广州这些城市线下消费能力是居于前列的,顾强认为,这样的消费也有马太效应,“规模越大的城市,人口密度越高的城市,人均收入水平越高,人均的消费水平也比较高,所以人均的剁手能力也越强。 ”  第四个趋势:根据顾强研究,从2030年或者2035年,中国的空间格局是另外一番景象,第一个形态是核心都市圈,比如上海、苏州、杭州、宁波组成的核心都市圈,第二个层面是独立的都市圈,比如像南京、合肥、郑州、武汉这样独立的都市圈,第三个层次是若干区域性中心城市,第四个城市是其他城市还在,比如景德镇、安庆、铜陵等。 “所以未来城市化格局会形成多种空间形态的一个深入的融合,各类空间形态会有机融合发展。 ”顾强总结到。   第五个趋势:当城镇化遇见了.0,创新机会在哪儿?顾强表示,将来的科创企业集中在头部区域,头部区域就是这些大城市、大都市圈,从创新优势来看,越大城市,创新的要素、创新的成果集中,未来得科创板是在这些合适的城市都市圈。

                第六个趋势:TOD模式是中国城市下一个风口,在顾强看来,TOD理念模式是蛹化都市圈发展格局,引导资源重新高效整合的重要途径。

                第七个趋势:跨城居住将成为新都市圈人的必然选择。 顾强认为,这是解决人口城镇化和住房供应体系问题的切入点。   第八个趋势:调控为什么会对小城市“动刀”?顾强以北京、南京、西安等城市为例,分析到,外围的神经末梢区域、乡区域的已经跟很多二线城市是相差无几,未来,都市圈的房价与核心城的关系有一个价差,从过去70年来看,都市圈的房价成长性好的,同时更具有抗跌性。

                第九个趋势:未来地产的结构性机会在哪里?过去10年,全国的房地产开发增速增长6倍,都市圈的地产增长倍,辐射圈的市场增加了10倍,速度最快,根据顾强研究,这个趋势依然会延续,住宅商品房市场以及人口溢出的方向,决定了未来的都市圈外圈层、中圈层依然会有巨大的市场空间。 “中国住宅市场的趋势性机会依然存在,最主要的区域是都市圈区。 ”顾强预判。   第十个趋势:二次城镇化的浪潮开启,群雄角逐,谁将成为新一线的龙头?顾强给出的答案是,杭州、南京、成都、武汉都市圈是未来新一线龙头有力的挑战者。

                最后,顾强总结到,“未来中国将形成4到5个世界级的都市圈,前四个都市圈现在GDP总量超过5000亿美元,人口超过3000元,再过10年、15年,在一到五名当中,中国可能至少占三个席位,前十个中国会有更多都市圈进来。 ”。