保利地产2018年报及2019年一季报点评:2018存货减值影响利润,2019开工高增支撑销售

              本文重点:保利地产2018年报及2019年一季报点评:2018存货减值影响利润,2019开工高增支撑销售

              业绩平稳释放,结算资源充裕2018年公司营收、归母净利润分别同比+33%、+21%,地产结算量价齐升推动收入端弹性复苏及毛利率改善(同比+)。 利润增长不及营收增长主要系计提存货跌价损失23亿元,以及少数股东损益占比+。

              2019年Q1公司营收、归母净利润分别同比+12%、+23%,利润表现强于营收表现主要来自于期内计入亿元金融资产公允价值重估收益。

              2018年末,公司预收房款/结算收入的比例约倍,维持高位。

              2019年公司计划竣工面积较2018年实际竣工面积+24%。

              相对充裕的可结算资源叠加平稳的竣工节奏,为2019年业绩有序释放奠定坚实基础。

              新开工持续高增,受益于行业结构切换,销售维持较快增长2018年公司签约额同比+31%至4048亿元,近三年连续跨越2000亿、3000亿、4000亿台阶。

              2019年Q1公司签约额同比+26%,TOP10房企中增速仅低于绿地和华润置地。 考虑到公司新开工持续高增(2018年、2019年Q1分别同比+43%、+51%),以及重点布局的一二线城市迎来边际复苏,预计公司2019年有能力保持双位数签约额增长。

              货币资金充沛,融资成本边际改善截止2019年Q1,公司货币资金达1289亿元,较2017年末+90%;净负债率(永续债视为负债)基本维持90%左右;货币资金/一年内到期债务的比例高达倍,偿债能力相对突出。

              2018年公司平均融资成本小幅提升至%,2019年公司新完成2笔债券融资票面利率分别为%、%,相比2018年明显改善。 估值与评级我们维持2019-2020年预测净利润分别为230、268亿元,引入2021年预测净利润为296亿元,对应2019-2021年预测EPS分别为、、元。 当前股价对应公司2019-2021年预测PE分别为、、倍。

              近期公司董事会、监事会审议通过物业公司海外上市相关议案,未来两翼业务的资本支持及经营活力或进一步增强。 我们维持目标价元,对应2019年预测PE为倍,维持“买入”评级。

              风险提示房地产持续调控,公司销售去化及毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期。