房企通过ABS到底融了多少钱??

              本文重点:房企通过ABS到底融了多少钱??

                导读  受紧信用环境以及偿债到来影响,境内公司债、企业债等信用债的净融资,在房企的债券融资中占比逐渐降低,资产证券化(ABS)在房企的债券净融资中占比逐渐提高。

                那么,房企资产证券化有哪些形式?总发行及净融资规模有多大?哪些房企发行较多?之前曾有媒体报道将暂停部分房企的债券及ABS融资,5月以来ABS融资审批、发行进度如何?  作者|天风研究固收孙彬彬团队  来源|AdvancedForum固收彬法  01  房企如何通过资产证券化融资?  资产证券化是指以特定资产组合或特定现金流为支持,发行可交易证券的一种融资形式。 本质上是将资产未来的现金流进行证券化,严格来讲只要资产拥有稳定的现金流就能够满足资产证券化的条件。   目前,资产证券化发行规模快速攀升,已经成为实体企业重要的融资来源。 具体来看,2014年企业ABS发行量仅400亿,到2018年发行量已经突破2万亿,存量规模近4万亿。

                对房企而言,资产证券化的重要性也逐步提升。 仅从存量规模来看,截止,房企包含供应链ABS在内的国内债券总规模超过万亿,其中包括供应链ABS在内的房企ABS债务规模超过5000亿,占比超过20%。   这篇报告的主要目的是分析ABS对企业的现金流的影响,因而将统计口径限定为对房企现金流有影响的房企ABS。 从这一标准出发,相关ABS主要包括两类:一类是原始权益人为房企的ABS;一类是核心债务人为房企的供应链金融ABS。 而REITs/CMBS的融资人不仅限于房企,并不为房企提供现金流,不在统计范围内。   需要说明的是,尽管从融资结构上来看,供应链ABS中融入的资金并未直接流入房地产企业,但房企可以通过ABS延长付款账期,缓解其流动性压力。 因而实际上仍然可以视为房地产企业融资。   多数情况下,房地产企业产生的应收账款为项目公司与供应商的往来款,即直接债务人为项目公司,但是鉴于项目公司本身信用等级较低,为了提供足够的增信,核心企业往往通过协议加入作为共同债务人,或者提供差额支付承诺等方式,将其自身信用嵌入产品之中,从而使供应链金融保理ABS产品能够体现核心企业的信用等级。   目前市场上发行的供应链ABS以反向保理为主,主要依托于核心供应链房企的信用,沿着交易链条反方向,向与核心企业有长期稳定业务往来的供应商提供保理融资服务。

              供应链ABS依托于核心企业的主体级别,具有类信用债的特点。   02  房企通过ABS到底融了多少钱?  我们主要统计两类对房地产现金流产生影响的ABS:一类是原始权益人为房企的ABS,主要根据原始权益人的申万行业分类进行统计;一类是核心债务人为房企的供应链ABS,主要根据募集说明书、新闻报道等筛选核心债务人为房地产企业的产品。

              按照产品的起息日对产品进行统计。   (1)发行及偿还情况统计  2018年下半年以来,房企ABS发行规模明显提高。 从供应链ABS来看,2018年下半年以来月发行量基本都高于100亿元,部分月份超过200亿;非供应链ABS发行规模自2017年以来月发行量也略有增长。   从偿还规模来看,随着房企ABS发行规模的扩大和供应链ABS的到期,尤其是期限较短的供应链ABS到期增多,房企的ABS偿还规模也逐渐扩大。

                按照年度统计来看,2014年以来,房企非供应链和供应链ABS发行量均在快速增长。

              其中,2019上半年非供应链ABS发行量达到660亿元,供应链ABS发行量达到1140亿元;仅供应链ABS的发行量就与2018全年供应链ABS1329亿的发行量接近。

              从占比来看,随着供应链ABS规模的快速增长,2019年上半年已经超过60%。   从净融资来看,供应链和非供应链ABS均实现快速增长。 2019上半年,供应链ABS净融资规模670亿元,非供应链ABS净融资540亿元;供应链ABS在净融资规模中的占比逐年提高。   与非供应链ABS相比,供应链ABS平均期限较短,大部分在1年左右,因而随着其发行规模扩大,偿还量迅速攀升。 2019上半年供应链ABS偿还量达到470亿元,已与2018年全年供应链ABS的偿还量相当。 而从占比来看,供应链ABS的偿还量已经达到约80%,远远高于非供应链ABS的偿还量。

                (2)企业发行量与偿还量统计  从房企发行的ABS总量来看,万科、碧桂园的ABS发行总规模遥遥领先其他房企。

              截止2019年6月30日,万科历史上ABS总发行规模超过1000亿元,碧桂园也超过800亿元,是仅有的两家发行规模超过500亿元的房企。

                新城、世茂、恒大、远洋、龙湖、()等企业紧随其后,发行规模也较大。 此外,万科和碧桂园在发行规遥遥领先的同时,偿还量也远远超过其他房企。   目前房企存量ABS规模超过5000亿,万科、碧桂园和新城的规模较大。 万科以超过700亿元的规模领先,碧桂园的存量规模超过300亿元,新城的存量规模超过200亿元。 从结构上来看,万科存量ABS中供应链ABS占比接近90%,非供应链ABS仅10%;碧桂园存量ABS中则以非供应链为主。

                考虑到供应链ABS期限较短,供应链ABS存量大的企业未来将面临较大的还款压力。

              万科、新城、恒大、龙湖存量ABS规模较大且供应链ABS占比较高,直接导致其下半年ABS到期规模较高,面临较大的还款压力。

                03  近期发行及审批情况  5月以来,媒体报道将限制部分房企的的公司债及ABS发行。 我们特别分析了5月份以来ABS的发行及审批情况,来度量当前市场ABS发行及审批难度。   (1)5月以来ABS发行情况  5月份以来,非供应链ABS发行规模相比3-4月份的确有明显减少,也低于2018年下半年的平均水平,但从单月发行量仍然维持在50亿元以上。

                供应链ABS发行量明显提升。 2019年5-6月份单月发行供应链ABS规模均超过150亿元,明显高于2019年2-4月份的发行量。   从具体发行项目来看,5月份以来有74个房地产ABS项目发行,总发行规模近600亿元。

              绝大部分是供应链ABS在储架规模内的续发。