长租房扩张阴影:中介借力消费金融,馅饼还是陷阱?

              本文重点:长租房扩张阴影:中介借力消费金融,馅饼还是陷阱?

                (2018年8月30日,浙江杭州市,在已经“爆仓”的鼎家公司,其总部一片狼藉、不见人影。

              图/视觉中国)  鼎家原是杭州地区一家中型中介机构,2017年上半年开始拓展长租公寓业务,并于2017年10月宣布全面进入长租公寓,并推出“鼎寓”品牌。

              也是从2017年10月份,鼎家开始为公寓业务租客提供租房分期的服务,先后与四家消费信贷机构合作,包括爱上街(原51分期)、爱窝分期、(,)杭州保椒支行等。 2018年2月,鼎家还获得来自浙江筑家管理公司的Pre-A轮投资。

                鼎家的商业模式代表一类包租运营的长租公寓运营商模式。 鼎家从房东处租来托管房屋再向外承租,一般以季度或半年向房东支付收房费用;为解决一些租客“押一付三”传统模式的压力,向其提供“押一付一”或“押二付一”服务,在这一过程中,就引入了爱上街、工行等第三方信贷机构,由信贷机构向鼎家垫付合同租期内的全部或部分房租;然后,租户向鼎家支付押金,同时在约定租期内,每月向信贷机构还款。 这期间产生的分期利息或服务费由鼎家向前述信贷机构支付。

                据鼎家董事长魏永锋介绍,鼎家手中约有1950套房源,剔除空置后约有1700套,其中仅有不到20%的房源涉及分期业务。

              如果按照一套房月租4000元,平均租约一年简单计算,鼎家通过分期业务累计获得的沉淀资金约为1496万元,再加上浙江筑家的投资,资金量不菲。 但鼎家却在8月1日,无力支付600多个房东共计400多万元的租金。   魏永锋在接受《财经》记者采访时,将运营失败归结于市场竞争下的扩张步伐过快、房屋空置率过高,以及内控不严导致的集体职务侵占等问题。   资源决定一切,拿房是业务扩张的首要前提。 鼎家曾在获得融资时,计划2018年内发展房源至5000套以上。

              魏永锋坦承,鼎家自3月份以来大量收房,甚至在市场竞争加剧的环境下,以高于市场价格的成本收房。

              鼎家也为此承担了空置成本,在三四月份,鼎家的空置房源接近500套,而后连续多月其因房屋空置所承担的成本在200万元左右。

                垫付分期利息与服务费,也是鼎家推广期所背负的成本。 如果模式成熟,他们也将像业内其他机构一样,由租客自行承担费用。

              “只是鼎家一直没有走出推广期。 ”据魏永锋介绍,与其合作的四家金融机构,截至目前待还资金敞口共计还有600万余元。

                鼎家代表了业内多数“包租类”长租公寓运营商“房租月付”的模式。 该业务模式下,产生了资金池和大量资金与期限的错配,本质上是一种金融问题。

                但对于将鼎家比作P2P,魏永锋表示委屈:“我们不是P2P(那样的庞氏骗局)。 公司确实经营破产,但不是诈骗,我也没有跑路。 ”  我爱我家前副总裁胡景晖将长租公寓运营商与P2P做类比,意在警示机构沉淀资金池与激进扩张产生的风险。

              “由于资金和期限错配,大量资金沉淀到中介机构手中,机构用于大量收房源、做等扩张,甚至拿去做其他投资,如、开餐厅等。 ”胡景晖在接受《财经》记者采访时指出,这类似于P2P平台问题中所呈现的信息中介与信用中介的区别。   资金池与资金错配,对于持牌金融机构而言,尚考验其流动性管理、或者说精细化资产负债管理的能力。

              如果中介公司经营不善,缺乏对资金的流动性管理能力,运用资金池去进行激进的业务扩张或者其他投资,一旦经营不当就会产生问题。   经历一次失败创业,魏永锋仍然认为在政策红利与需求结构调整下,长租公寓是未来蓝海。

              “我想要以自己的经验对行业说几句话:首先依然看好长租公寓市场,但并没有想象中的利润高;第二,想进入市场的人,一定要谨慎进入;第三,已经进入的同行们,一定要做好精细化管理,提供高品质的服务附加值。

              ”魏永锋表示。

                租房金融的崛起  房地产市场进入存量时代,所需要的配套金融服务也正在发生变化。

              长租公寓市场在政策红利下方兴未艾,新业态与金融产品的磨合背后,隐匿的可能是机遇也可能是风险。   长期以来,住房租赁市场并不是金融的宠儿。 世联红璞公寓总经理甘伟对《财经》记者表示,租售差别太大,与房地产开发销售相比,住房租赁的投资回报率太低了。   租房市场更多是政策红利催生出的新蓝海。

              为化解房地产泡沫,实现“房住不炒”的定位,自2015年以来,中央政府开始制定一系列政策,鼓励住房租赁市场的发展。

              2017年10月,十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。 此后金融部门也纷纷加快支持步伐。

                这个市场潜力巨大。

              贝壳研究院《2018年住房租赁白皮书》指出,以中国人口规模测算,目前租赁市场规模约万亿元;而以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为(,),中国租赁市场将有3万亿元规模。

                无论在政策还是在市场的驱动下,各类长租公寓运营机构层出不穷,包括以万科泊寓为代表的房企系,以链家自如为代表的中介系,以魔方、蛋壳为代表的创业系。 按照运营模式,业内通常将其分为通过自建、收购持有房源的重资产模式和通过包租、托管但不持有物业的轻资产模式。

              托管模式即信息撮合,包租模式则是收房、再出租的“二房东”。